Úroky z hypotečních úvěrů a ze stavebního spoření
Ing. Daniela Lampová, Ing. Josef Medek
NahoruÚroky jako nezdanitelná částka
V tomto článku se budeme zabývat nepodnikatelskými úroky u fyzických osob, které neovlivňují přímo daňové náklady, ale za určitých podmínek mohou ovlivnit jako nezdanitelná částka základ daně fyzických osob, včetně podnikatelů.
Nejedná se tedy o náklady, o kterých by se účtovalo, ale jde pouze o operace používané při zpracování daňového přiznání na daň z příjmů fyzických osob, nebo při ročním zúčtování záloh na daň z příjmů ze závislé činnosti u zaměstnanců.
Od základu daně se v souladu s § 15 odst. 3 ZDP odečte částka, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěrů ze stavebního spoření nebo z hypotečních úvěrů poskytnutých poplatníkovi bankou a jím použitých na financování bytových potřeb.
NahoruPodmínky
Je zřejmé, že možnost uplatnit úroky jako nezdanitelnou částku je vázána na splnění doplňujících podmínek. Zejména je nutné správně určit:
-
subjekt, který může úvěr poskytnout,
-
zdroj prostředků,
-
titul, na který jsou využity.
NahoruSubjekt
Je důležité, aby úvěry ze stavebního spoření nebo hypoteční úvěry byly poskytnuty pouze subjekty, které ZDP uvádí. Oprávněnými subjekty jsou stavební spořitelny (podle zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření) a banky nebo pobočky zahraničních bank anebo zahraniční banky (založené podle zákona č. 21/1992 Sb., o bankách).
NahoruZdroj
O zaplacené úroky z přijatých úvěrů lze sice snížit základ daně, nemůže však jít o jakýkoliv finanční zdroj. Jedná se o úroky zaplacené v daném zdaňovacím období z úvěru:
-
ze stavebního spoření upraveného zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním, ve znění pozdějších předpisů,
-
z hypotečního úvěru banky poskytovaného podle § 28 odst. 3 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech (viz dále); v tomto případě však sníženého o státní příspěvek poskytnutý podle zvláštních právních předpisů, nebo
-
z jiného úvěru poskytnutého stavební spořitelnou (§ 2 zákona č. 96/1993 Sb.) a bankou (§ 1 zákona č. 21/1992 Sb., o bankách) v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem.
NahoruÚčel
Jednou z podmínek uplatnění úroků jako nezdanitelné částky je titul, na který je úvěr využit.
-
Úvěr musí být použit na financování bytových potřeb.
-
Nesmí se jednat o bytovou výstavbu, údržbu ani o změnu stavby bytového domu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru prováděnou v rámci:
NahoruBytové potřeby
Bytovými potřebami se pro účely ZDP rozumí následující skutečnosti:
a. výstavba bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru nebo změna stavby,
b. úplatné nabytí pozemku, pokud na něm bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písm. a) do čtyř let od okamžiku nabytí pozemku, nebo úplatné nabytí pozemku v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písm. c),
c. úplatné nabytí bytového domu, rodinného domu, rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru podle zvláštního předpisu,
d. splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
e. údržba a změna stavby (viz výše) bytového domu, rodinného domu nebo bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
f. vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu,
g. úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
h. splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g), pokud jsou splněny podmínky pro tyto bytové potřeby.
V případě, že předmětem bytové potřeby je koupě pozemku podle písm. b), u něhož nebude splněna podmínka zahájení výstavby bytové potřeby do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy, nárok na uplatnění odpočtu nezdanitelné části základu daně zaniká a příjmem podle § 10 ZDP ve zdaňovacím období, ve kterém k této skutečnosti došlo, jsou částky, o které byl v příslušných letech z důvodu zaplacených úroků z úvěrů základ daně snížen. Poplatník tedy nemusí podávat dodatečná přiznání za uplynulá období.
Výše uvedená bytová potřeba se musí nacházet na území České republiky.
NahoruOmezení
Odpočet nelze uplatnit, pokud jde o bytovou výstavbu prováděnou v rámci činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, nebo k nájmu. Použije-li se bytová potřeba jen z části pro činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti nebo k nájmu, lze odečet úroků po dobu užívání bytové potřeby k uvedeným účelům uplatnit pouze v poměrné výši.
Pokud je z hypotečního úvěru financováno pořízení fotovoltaických panelů na střeše rodinného domu, jedná se o změnu dokončené stavby. Přestože je vyrobená elektřina spotřebována pouze v příslušné domácnosti, nelze si úroky z tohoto úvěru odpočítat od daňového základu. Provozování fotovoltaické elektrárny je samostatnou činností podle § 7 ZDP (nebo ostatním příjmem podle § 10 ZDP v případě, že FVE má instalovaný výkon do 50 kW, kdy není potřeba licence energetického regulačního úřadu).
Jestliže si podnikatel uzavře hypoteční úvěr na vybudování provozovny, v jejíž jedné polovině bude bydlet a zbývající část bude využita pro jeho samostatnou činnost, nemůže si odpočet úroků uplatnit. Bytovou výstavbu totiž provádí v rámci podnikání a nejedná se o bytový ani rodinný dům.
NahoruTechnické podmínky
Aby nedošlo k nejasnostem při určení účelu, musíme v praxi ověřit, zda je splněn zákonem stanovený titul. Vodítkem jsou i stavební předpisy, které definují základní pojmy.
NahoruStavba
Stavby jsou definovány v zákoně č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů a to konkrétně v § 5 a § 13.
NahoruOdpočet od základu daně
Snižovat daňový základ lze o částky, které se rovnají:
-
úrokům zaplaceným poplatníkem ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření,
-
úrokům z hypotečního úvěru sníženého o státní příspěvek poskytnutého podle zvláštních právních předpisů,
-
úrokům z jiného úvěru (viz dále) poskytnutého stavební spořitelnou nebo bankou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo hypotečním úvěrem.
Nezbytnou podmínkou pro odpočet je, aby veškeré výše uvedené částky byly poplatníkem použity na financování bytových potřeb.
Použije-li poplatník uplatňující odpočet bytovou potřebu k činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti nebo k nájmu, může úroky jako odčitatelnou položku uplatnit pouze v poměrné výši (nevztahující se k této výdělečné činnosti).
NahoruHorní limit
Zákon stanoví maximální částku úroků, o kterou lze snížit roční základ daně. Tato částka nesmí překročit 150 000 Kč ze všech úvěrů u poplatníků v téže společně hospodařící domácnosti.
Jsou-li úroky placeny jen po část roku, nesmí překročit částku 12 500 Kč měsíčně.
Například při splácení úvěru počínaje květnem jde o jednu osminu z celoroční částky, tedy 100 000 Kč.
V případě hypotečních úvěrů se státním příspěvkem se odečte částka úroku snížená o státní příspěvek.
Pan Králík prokázal platby úroků z hypotečního úvěru v roce 2023 ve výši 100 000 Kč. Jeho manželka rovněž čerpala úvěr ze stavebního spoření a na úrocích zaplatila 85 000 Kč. Vzhledem k tomu, že jde o dvě úvěrové smlouvy v téže domácnosti, lze uznat pouze 150 000 Kč; zbylých 35 000 Kč uplatnit nelze.
NahoruHypoteční úvěr
Hypotečním úvěrem je podle zákona o dluhopisech takový úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovité věci, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovité věci.
Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Nejedná se jen o úvěr, jehož splacení je zajištěno nemovitou věcí pouze na území ČR, ale o úvěr, jehož splacení je zajištěno nemovitou věcí i na území členského státu. Úvěr je poskytován na investice do nemovitosti na území ČR nebo na její výstavbu či pořízení. Není rozhodující název použitý v úvěrové smlouvě.
NahoruJiné úvěry
Pro poplatníky je výhodné ustanovení, že spektrum úvěrů uznávaných pro odpočet úroků je poměrně široké. Stanovisko GFŘ je zveřejněno v pokynu GFŘ D-59, který výčet titulů upřesňuje. Za jiné úvěry poskytnuté v souvislosti s hypotečním úvěrem lze považovat takové úvěry, které jsou poskytnuty na bytové potřeby, bez ohledu na to, zda jsou poskytnuty před poskytnutím hypotečního úvěru (tzv. předhypoteční úvěr), současně nebo následně po hypotečním úvěru (tzv. doplňkové úvěry k hypotečním úvěrům). Vždy však musí být zřejmá souvislost s hypotečním úvěrem a s předmětnou bytovou potřebou.
-
Předhypoteční je úvěr poskytovaný jen na plánovanou výstavbu nemovitosti, u které se předpokládá, že po jejím dostavění a zápisu do katastru nemovitostí včetně vkladu zástavního práva bude splácen hypotečním úvěrem, takže prakticky až do doby poskytnutí úvěru hypotečního se platí pouze úrok z poskytnutého předhypotečního úvěru.
-
Doplňkový úvěr je úvěr, z něhož lze profinancovat až 30 % hodnoty nemovitosti, jako záruka slouží tatáž nemovitost a takový úvěr slouží na dofinancování výstavby.
Za jiné úvěry poskytnuté stavební spořitelnou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření se považují např. překlenovací úvěry (meziúvěry) poskytované těm klientům, kteří ještě nesplnili podmínky pro přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření. Zde jde o výrazné rozšíření titulů pro odpočty, neboť překlenovací úvěry tvoří významnou část všech půjček poskytovaných stavebními spořitelnami.
Splátky (úroky) překlenovacího a předhypotečního úvěru je možné odepsat v plné výši, neboť u těchto úvěrů sloužících k překlenutí doby, než vznikne nárok na řádný hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního…
