Prodej nemovitých věcí v daních
Ing. Jan Ambrož
Úvod
S prodejem nemovitých věcí se setkala většina daňových subjektů a mimo právních a obchodních podmínek se nejčastěji řeší daňové aspekty. Přehledu těch nejdůležitějších je věnován tento článek.
NahoruPrávní úprava
Prioritou je správné posouzení transakce pro daň z příjmů, proto jsou klíčová ustanovení zákona o daních z příjmů: § 4 odst. 1 ZDP (osvobození od daně), definice, co je bytovou potřebou v § 4b, dílčí základy daně ze samostatné činnosti (§ 7) a ostatní příjmy (§ 10), zohlednění daňově účinných nákladů (§§ 24 a 25).
Důležitých paragrafů týkajících se našeho tématu je v zákoně o daních z příjmů více a odkazujeme se na ně v jednotlivých kapitolách, namátkou můžeme uvést § 4 odst. 4 ZDPH pro definici obchodního majetku fyzické osoby, § 29 odst. 2 upravující co je "daňovou zůstatkovou cenou" aj.
Novely
V textu si zdůrazníme významné úpravy, které s sebou přinesla novela zákona o daních z příjmů od roku 2021, protože se poplatníci stále neorientují u změn časových lhůt souvisejících s přechodnými ustanoveními.
Pokyn D-59
Několikrát v textu zmíníme publikované názory Finanční správy z aktualizovaného Pokynu D-59, neboť s touto problematikou stále souvisí několik nejasností.
Zákon o DPH
V zákoně o dani z přidané hodnoty najdeme několik specifických ustanovení věnovaných nemovitým věcem. Jedná se zejména o § 4 odst. 4 pro základní pojmy, obrat v § 4a, uskutečnění zdanitelného (osvobozeného) plnění v § 21 odst. 2, sazby daně například § 47 a násl., dodání nemovité věci v § 56, korekce v § 76 a násl., dále několik paragrafů k přenosu daňové povinnosti.
Novela
Komentujeme také změny vybraných ustanovení zákona o DPH účinných od 1. 1. 2024 (místo původního termínu 1. 7. 2023).
Účetnictví
Dalším právním "zdrojem" jsou účetní předpisy, na které se odvoláme při upozornění na zvláštní pravidla, je-li o nemovité věci účtováno jako o zboží.
Výklad
Postupně si vysvětlíme v první kapitole principy, které platí pro daň z příjmů fyzických (FO) i právnických osob (PO). Ve druhé části se zabýváme daní z přidané hodnoty a třetí je krátce věnována dani z nemovité věci.
Navazující články
Problematika prodeje nemovitých věcí je velmi rozsáhlá a je zpracována v mnoha článcích, v nichž jsou podrobně konkrétní témata rozebrána, proto se v tomto zastřešujícím textu odkazujeme na další desítky článků (!).
Soustředíme se na přehled základních pravidel a upozorníme na nejdůležitější praktické problémy.
Co je nemovitou věcí?
Na úvod si doplníme, že daně a účetnictví přebírají v zásadě obsah tohoto pojmu z nového občanského zákoníku.
Běžně se setkáme s výrazy nemovitý majetek, nemovitá věc nebo nemovitost, aniž bychom mezi nimi v našem výkladu dělali rozdíly.
Nahoru1. DAŇ Z PŘÍJMŮ
Nejvíce se budeme věnovat fyzickým osobám, neboť je u nich zdanění prodeje nemovitých věcí složitější. Jinými slovy, pro právnické osoby neplatí mnoho specifických postupů, s výjimkou například pozemků (viz další část).
Kapitolu jsme rozdělili na oblasti týkající se osvobození od daně z příjmů fyzických osob (1.1), zdanění v rámci samostatné činnosti (1.2) anebo jako ostatní příjmy (1.3), uznání daňových nákladů (1.4) a vliv účetnictví (1.5), význam některých zvláštností (spoluvlastnictví aj.) v části 1.6.
Náměty na optimalizaci jsme zařadili k výkladu jednotlivých kapitol. Další vzorové příklady nabízí obsáhlý článek Prodej majetku FO.
Nahoru1.1 Osvobození od daně z příjmů FO
První otázku, kterou řeší poplatník daně z příjmů fyzických osob při prodeji nemovitých věcí, je, zda je možné prodej zařadit mezi příjmy osvobozené od daně.
Parametry pro osvobození
Podmínky pro výhodný režim, prodej nemovité věci se nezdaní, protože je podle zákona o daních z příjmů osvobozen, nalezneme v zákoně o daních z příjmů v ustanoveních:
Jestli je povinností oznamovat osvobozené příjmy podle § 38v ZDP, řešíme v části 1.1.3.
Doplníme si, že zcela výjimečné osvobození se týká podle § 4 odst. 1 písm. g) ZDP příjmů souvisejících "s nápravou některých majetkových křivd", což může platit i pro prodeje nemovitosti při splnění doplňujících podmínek.
Fyzická vs. právnická osoba
Obecně u daně z příjmů platí, že titulů pro osvobození existuje pro právnické osoby daleko méně, neboť u fyzických osob se berou v úvahu různé sociální aspekty. Je tomu tak u prodeje nemovitých věcí. Výjimkou u právnické osoby je například osvobození prodeje státního majetku u veřejně prospěšných poplatníků podle § 18a odst. 1 písm. e) bod 2. ZDP.
Časové testy
Pro další výklad a také praktické příklady je nezbytné, aby bylo poplatníkům zřejmé, co se rozumí časovými testy a jak se počítají.
Velmi důležitý je text § 4 odst. 2 zákona o daních z příjmů. Doba mezi nabytím a prodejem nemovité věci se nepřerušuje, pokud v době mezi nabytím a prodejem došlo k vypořádání mezi spoluvlastníky nemovité věci rozdělením podle velikosti jejich podílů, v domě vznikly jednotky, proběhlo vypořádání společného jmění manželů nebo rozdělení pozemku.
Základní pojmy
V Pokynu D-59 nalezneme doplňující, často velmi potřebné informace pro správnou orientaci při sledování těchto časových testů. Můžeme například odkázat na pojmy:
-
bydliště, které neznamená bezpodmínečně, že se jedná o "trvalé bydliště",
-
den nabytí (též pro případy dědění) a také den prodeje,
-
jednotka, co se jí rozumí v návaznosti na NOZ,
-
obchodní majetek se týká poplatníků daně z příjmů fyzických osob účtujících nebo výdaje prokazujících daňovou evidencí,
-
pozemek se stavbou, jejich postupné nabytí (osvobození se případně uplatní v poměrné části).
Den D
K určení dne D, který je klíčový pro daň z příjmů, se v Pokynu přímo uvádí, že dnem nabytí není den, kdy byla uzavřena kupní smlouva nebo kdy kupující uhradil kupní cenu – rozhodující jsou relevantní zápisy o vlastnickém právu poplatníka do veřejného seznamu.
Praxe může přinést složitější případy, například jestli má zajišťovací převod dopady na běh časového testu. Podle stanoviska Finanční správy, závěrů z Koordinačního výboru KDP z října 2020, má tato skutečnost přímý vliv na aplikaci § 4 odst. 1 písm. b) ZDP.
Nahoru1.1.1 Dvouletý časový test
Rozhodující je pro osvobození časový test podle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP, doba mezi prodejem a nabytím nemovité věci:
Obchodní majetek
Tak jednoduché to vskutku je, pokud nebyla nemovitá věc zahrnuta v obchodním majetku definovaném v § 4 odst. 4 ZDP, v těchto případech běží dvouletý časový test od jeho vyřazení z obchodního majetku.
Jaká nemovitá věc?
Poplatník musí být obezřetný, můžeme si doplnit krátce další zvláštnosti, zkoumá se, jestli nemovitá věc "nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru...". Tuto nenápadnou podmínku je třeba vždy zkontrolovat.
Pozemek
Důležité je přesné znění zákona, protože zde nalezneme text "...a souvisejícího pozemku...".
Pan Nový řeší se svým daňovým poradcem, jestli jím prodávané nemovité věci (ne)jsou osvobozeny od daně. Naštěstí je vše v pořádku, neboť předmětem prodeje je skutečně "jen" rodinný dům a související pozemek.
Den D
Dalším úskalím by mohlo být pochybení, kdyby se přehlédl přesný běh časových lhůt, například tzv. budoucí prodej.
Pan Novotný si pořídil garsonku v říjnu 2021, plánuje se ženit, a tak se rozhodl ji v letošním roce prodat. Kvůli časovému testu se dohodl s kupujícím, že se prodej uskuteční až v prosinci 2023. Ale inkasoval podstatnou část kupní ceny v srpnu 2023, proto se nejedná o prodej osvobozený od daně.
Optimalizace – obstarání bytové potřeby (1)
Není-li časový test dodržen, je možné přesto příjem osvobodit, pokud se získané prostředky využijí na obstarání vlastní bytové potřeby.
Novela 2021
Věcnou změnu nepředstavuje záměna slov, a to "obstarání" místo "uspokojení" vlastní bytové potřeby. Zásadní je přesnější výklad pojmu bytové potřeby v § 4b ZDP (dříve v § 15 odst. 3 ZDP).
Co se rozumí bytovými potřebami? Nabídka je vskutku velmi pestrá a pro většinu poplatníků je vytvořen dostatečný prostor pro optimalizaci daní. V zákoně o daních z příjmů se promítá výrazný sociální akcent podpory bydlení.
Z rozsáhlého textu § 4b ZDP zdůrazňujeme nejčastější případy, kdy poplatník splní kritérium obstarání bytové potřeby, a to formou:
-
výstavby bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a změna stavby,
-
úplatného nabytí pozemku, bytového domu, rodinného domu, rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
-
splacením vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
-
údržbou a změnou stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru.
Pan Nováček prodal v dubnu 2023 byt, který není osvobozen od daně, neboť ho pořídil před několika měsíci. S realitní kanceláří (nebo stavební firmou) řeší, jaké bydlení zajistí pro svou rodinu, neboť očekávají narození dvojčat.
Jak vyplývá z výše uvedeného přehledu, variant, jak investovat a současně osvobodit od daně výhodně prodaný byt, má nepřeberné množství.
Specifické případy
Doporučujeme poplatníkům, pokud řeší "dodatečné" osvobození prodeje nemovité věci výše zmíněným zajištěním nového bydlení, nenaplní-li předchozí standardní způsoby, aby se seznámili s několika, skutečně v praxi spíše výjimečnými situacemi, které zákon o daních z příjmů také uznává.
Jedná se podle § 4b odst. 1 písm. f) až h) zákona o daních z příjmů o:
-
vliv vypořádání společného jmění manželů,
-
převody obchodních podílů v obchodní korporaci,
-
splacení úvěru nebo zápůjčky.
Další zákonné podmínky
Pan Nováček z předchozího příkladu si vybírá ideální model, ale musí pro účely daně z příjmů splnit několik doplňujících podmínek, informovat správu daní a dodržet lhůtu pro obstarání bydlení.
Procesní úkon
Poplatník musí podat oznámení správci daně získání těchto prostředků do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo.
Pan Nováček prodal nemovitost v dubnu 2023, oznámení podá (musí vždy!) ve lhůtě pro něj platné pro toto zdaňovací období, tj. v roce 2024.
V praxi se objevují problémy se splněním této "oznamovací" povinnosti, ať už z důvodů úpravy zákonných termínů souvisejících s povinností elektronické formy podání pro mnoho poplatníků daně z příjmů fyzických osob, anebo v situacích, kdy třeba poplatníkovi (zde panu Nováčkovi) ani nevznikla povinnost podat daňové přiznání, což je mimo jiné zdůrazněno i v Pokynu D-59.
To znamená, že poplatník se řídí lhůtami podle § 136 DŘ, daňového řádu.
Termín
Pro vynaložení osvobozených finančních prostředků jsou stanoveny poměrně rozumné lhůty:
-
do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po zdaňovacím období,
-
před jejich získáním, nejdříve však ve zdaňovacím období bezprostředně předcházejícím zdaňovacímu období.
Pan Nováček má tedy dostatek času, komplikovaná obchodní jednání nemusí uspěchat, čas má do konce roku 2024.
Ještě zajímavější je druhá lhůta, neboť, což je v daních velmi překvapivé, pro osvobození se využije minulé období.
Jiný poplatník, pan Nožička, si pořídil pozemek pro výstavbu své bytové potřeby v roce 2022. Jsou splněny podmínky pro osvobozený prodej jeho bytu, i když je uskutečněn až v roce 2023. Existuje totiž další časová lhůta, a to zahájení výstavby bytové potřeby do čtyř let od nabytí pozemku.
Dodatečné nesplnění zákonných podmínek
Je zřejmé, vzhledem k výše komentovaných časovým testům, že může dojít k "dodatečnému" porušení podmínek, nesplní se kritéria pro osvobození od daně. Poplatník musí v takové situaci finanční prostředky zdanit v rámci ostatních příjmů v § 10 ZDP, a to ve zdaňovacím období bezprostředně následujícím po zdaňovacím období, ve kterém poplatník prostředky získal.
Plánovaná investice se nepodařila panu Nováčkovi realizovat v zákonném termínu do konce roku 2024, proto se musí původně osvobozený příjem objevit v daňovém přiznání za kalendářní rok 2024.
Obdobně by musel postupovat pan Nožička, jestliže nezahájí výstavbu nejpozději v roce 2026.
Kdyby pan Nožička předmětný pozemek prodal například v roce 2024, musí zdanění provést dříve, již za rok 2024.
Optimalizace – manželé
Pro splnění dvouletého časového testu existuje zvýhodnění pro manžele, neboť stačí, když podmínky splní jeden z nich, jestliže předmětný nemovitý majetek není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů.
Rodina Novosadova prodává byt, který je ve společném jmění. Časový test je splněn jen u manželky, což je dostačující, i když prodej jako takový vyřizuje pan Novosad.
Nahoru1.1.2 Pětiletý/desetiletý časový test
Nejsou-li naplněny parametry osvobození rozebrané v předchozí kapitole, tj. podle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP, platí nyní desetiletý časový test podle písm. b).
V praxi postupujeme tak, že nejdříve ověříme mírnější podmínky pro osvobození podle písm. a), nejsou-li splněny, "automaticky" zkoumáme kritéria podle písm. b) – viz též Pokyn D-59 v poznámce k § 4 odst. 1 ZDP.
Opět je zde více podmínek, například přímá vazba na obchodní majetek nebo budoucí prodej, obdobně jako podle předchozího textu.
Novela 2021
Skutečně existují dva časové testy? Ano! Pokud řešíme osvobození u nemovité věci nabyté před 1. lednem 2021, sledujeme totiž kratší pětiletý časový test – resp. se aplikuje znění zákona o daních z příjmů v původním znění. Proto doporučujeme pečlivě text nastudovat!
Příklad (1)
Pan Nový se z pracovních důvodů stěhuje s celou svou rodinou. Prodal na začátku letošního roku byt, který zdědil v roce 2020 po svých rodičích, není splněn desetiletý časový test – ale osvobození uplatní, jsou-li dodrženy podmínky pro pětiletý test.
Toto pravidlo vychází z přechodných ustanovení příslušné novely zákona o daních z příjmů.
Optimalizace – dědění
Zákon o daních z příjmů nabízí "přepočítání" pětiletého/desetiletého časového testu v případech, je-li nemovitá věc nabyta děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé aj.
Příklad (2)
Tato výjimka je u pana Nového splněna, proto bude prodej osvobozen..
Optimalizace – obstarání bytové potřeby (2)
Poměrně dramatické zvýšení časového testu na dvojnásobek je částečně kompenzováno umožněním "dodatečného" osvobození také pro případy prodeje spadající pod § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů.
Budete-li řešit podmínky pro osvobození podle písm. b), nahlédněte do souvisejících poznámek uvedených v Pokynu D-59. Například je zde popsána situace pro prodej pozemku se stavbou, která je podle občanského zákoníku jeho součástí, je rozhodující den nabytí pozemku (nikoliv stavby na pozemku).
Nahoru1.1.3 Hlášení osvobozených příjmů?
Před několika lety byla do zákona o daních z příjmů doplněna povinnost hlásit Finanční správě osvobozený příjem, je-li vyšší než 5 000 000 Kč, a to podle § 38v ZDP.
Pro osvobozený prodej nemovitých věcí existuje výjimka, protože si správa daní může potřebné údaje zjistit z dostupných rejstříků a evidencí.
Pan Novosad v jednom z předchozích příkladů eviduje osvobozený příjem, i když byl splněn časový test jen u manželky. Prodejní cena byla 6 000 000 Kč, nemusí však podle § 38v odst. 3 ZDP podávat oznámení o osvobozených příjmech, neboť údaje jsou známé, resp. správa daní si je snadno může ověřit.
Nahoru1.2 Zdanění v § 7 ZDP
Není-li prodej nemovité věci osvobozen od daně z příjmů fyzických osob, zdaní se buď v § 7 zákona o daních z příjmů – v rámci příjmů ze samostatné činnosti – nebo jako ostatní příjem v § 10 ZDP, do kterého patří nemovité věci, které jsou v "soukromém" majetku fyzické osoby.
Základ daně z prodeje
Příjmem je samozřejmě kupní cena, která je smluvně sjednána. Stránkou nákladovou se zabýváme v části 1.4.
Může být zjištěn, pro někoho překvapivě, rozdílný "daňový" výsledek mezi poplatníkem, který výdaje prokazuje daňovou evidencí nebo účetnictvím.
Příklad (1)
Pan Veselý používá daňovou evidenci, v závěru loňského roku 2022 prodal výhodně nebytové prostory. Daňová zůstatková cena byla 2 000 000 Kč, v prosinci 2022 inkasoval první část kupní ceny, částku 1 800 000 Kč, doplatek ve výši 1 200 000 Kč byl kupujícím uhrazen v lednu letošního roku.
Z této operace se objeví v daňovém přiznání pana Veselého:
Příklad (2)
Představme si, že stejný prodej a za shodných podmínek realizoval pan Neveselý, který vede účetnictví. Přestože k inkasu doplatku došlo v roce 2023, jeho daňový výsledek plus jeden milión korun uvede v daňovém přiznání za kalendářní rok 2022!
Záloha se zdaní...
Výhody na straně poplatníků s daňovou evidencí, resp. těch, kteří nevedou účetnictví, neplatí vždy.
Příklad (3)
Kdyby v obou výše uvedených příkladech bylo inkaso zálohy na kupní cenu ve výši 1 800 000 Kč v roce 2022 a realizace prodeje by se uskutečnila až v roce 2023, byl by daňový dopad nepříznivý pro pana Veselého, který by za kalendářní rok 2022 musel zdanit částku 1 800 000 Kč!
Zisk nebo ztráta z prodeje
Dojde-li, z hlediska ekonomického, k nepříjemné situaci a prodej nemovité věci proběhne se ztrátou (bereme v úvahu jen daňově účinné náklady), snižuje tato ztráta základ daně v daném zdaňovacím období.
Jinak tomu může být u pozemků a ostatních příjmů, viz další výklad.
Vliv rezervy
Poplatníci daně z příjmů, při splnění podmínek stanovených zákonem o rezervách, mohou tvořit daňové rezervy na opravy i nemovitých věcí. Tato skutečnost může mít negativní dopady, byť dříve byla tvorba daňově příznivá, při prodeji nemovité věci, k níž poplatník tvořil rezervu.
Není rozhodné, zda se jedná o pana Veselého nebo Neveselého, postup je stejný. Pokud dříve tvořili zákonnou rezervu, musí ji ve zdaňovacím období, v němž tuto nemovitou věc prodávají, zvýšit dílčí základ daně o zůstatek vytvořené rezervy na opravu předmětného majetku.
Optimalizace
Poplatník může výše komentovaný základ daně z operací souvisejících s prodejem nemovitého majetku optimalizovat. Dokonce je prostor poměrně veliký, neboť přichází v úvahu více variant: časové testy, různé dílčí základy daně a samozřejmě přímo související daňové náklady.
Plánování a časový test
S přihlédnutím k předchozímu výkladu poplatník zvažuje, zda je rozumné vyřadit nemovitou věc z obchodního majetku, plánuje-li v budoucnu jeho prodej. Cíl je jasný, uplatnit případně osvobození od daně podle § 4 odst. 1 ZDP. Důvodů může být více, například vliv sociálního a zdravotního pojištění, které u ostatních příjmů nepřipadá v úvahu.
Volba dílčího základu daně
Do určité míry má poplatník právo se rozhodnout, ve kterém dílčím základu daně (tj. § 7 nebo § 10 ZDP) bude daňový režim výhodnější, protože je jen na poplatníkovi, jestli nemovitou věc zařadí do obchodního majetku nebo jej vyřadí ze svého obchodního majetku. Více viz článek obchodní majetek – ale plátci daně z přidané hodnoty nesmí zapomenout na pravidla pro korekci u daně z přidané hodnoty (viz kapitola 2.1).
"Obchodní majetek"
Doplníme si, že podle Pokynu D-59 se v případě nemovitých věcí rozumí zahrnutím této věci do obchodního majetku "...celé této nemovité věci...". Není podstatné, zda tato vložená nemovitá věc je používána pro podnikání (samostatnou činnost) jen zčásti.
Struktura daňových nákladů
Při každém prodeji se zkoumají daňově účinné výdaje (náklady), které lze uplatnit pro snížení zdaňovaného příjmu a lze je do určité míry ovlivnit, jak rozebíráme v části 1.4.
Cena obvyklá
Za legální formu optimalizace není možné doporučit při prodeji nemovitých věcí mezi osobami spojenými (§ 23 odst. 7 ZDP), sjednání kupních cen odchylujících se od cen obvyklých. Navíc je u těchto prodejů poměrně snadné zjistit odpovídající ceny znaleckými posudky.
Nahoru1.3 Zdanění v § 10 ZDP
Do dílčího základu daně v § 10 ZDP, nazvaném ostatní příjmy, patří příjmy z prodeje nemovitého majetku, nejsou-li osvobozeny od daně a nezařadíme je do příjmů ze samostatné činnosti. Jak uvádíme výše, prodávaný nemovitý majetek není v tomto případě součástí obchodního majetku poplatníka daně z příjmů fyzických osob.
Základ daně z prodeje
Daňový výsledek bývá u těchto prodejů jednoznačný, vzniká rozdílem mezi příjmy a uznanými výdaji, které jsou pro nemovité věci uvedeny v § 10 odst. 5 ZDP.
Daňově účinné jsou výdaje související s pořízením nemovité věci (kupní cena), při bezúplatném nabytí cena určena oceňovacím předpisy (u darů a dědictví aj.), daňová zůstatková cena u majetkových položek, které byly daňově odpisovány (nejen v § 7, ale též u příjmů z nájmu v § 9 ZDP).
Příjmy snižují také přímé výdaje související s realizací prodeje, za služby právní a realitní kanceláře, různé poplatky nebo provize, reklamu (inzerci) atd.
Příklad (1)
Pan Kovář prodává byt, který v roce 2022 pořídil za 4 000 000 Kč, prodej není osvobozen od daně a kupní cenu ve výši 5 000 000 Kč je nutné zdanit, resp. zisk 1 000 000 Kč. Jako daňově účinné náklady uzná daňový poradce například služby realitní kanceláře a související poplatky, celkem ve výši 100 000 Kč.
Neuplatněné daňové odpisy
Pokud poplatník dříve nemovitý majetek odpisoval, nyní je prodáván, může, jestliže daňové odpisy byly uplatněny jen zčásti, využít hodnotu těchto odpisů, a to podle § 23 odst. 4 písm. e) ZDP – do výše příjmu (nelze v § 10 ZDP generovat "daňovou" ztrátu).
Další náklady
Rozsah položek, které lze akceptovat jako daňový výdaj, je více. V zákoně o daních z příjmů jsou vyjmenovány: "...prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu věcí...". Proč tomu tak je?
Odpověď se nabízí, soukromá osoba pan Kovář (a jiní) nikdy neřešil (ani nemohl) v daních dříve vynaložené položky na uvedené tituly. Uplatní se dodatečně při prodeji – musí být opravdu řádně doloženy a nepřihlíží se k vlastní práci poplatníka.
Výdajem může být také vrácená záloha, přestože je vrácena v jiném zdaňovacím období.
Příklad (2)
Dodatečně se zjistilo, že pan Kovář provedl po nastěhování do bytu technické zhodnocení ve výši 100 000 Kč (přebudoval sanitární zázemí) a těsně před prodejem zajistil opravy a údržbu za 50 000 Kč. Na všechny tyto výdaje má potřebné doklady, proto je konečný základ daně z prodeje bytu nižší, činí 750 000 Kč.
Budoucí a splátkový prodej
Z výkladu v kapitole 1.1 víme, že nelze obcházet časový test deklarováním termínů podle podmínek budoucího prodeje. Zákon o daních z příjmů se musí vypořádat s formou splátkového prodeje, postup uvádí § 10 odst. 5 ZDP a vysvětlíme si zásady na následujícím příkladu.
Pan Krátký prodal v roce 2022 byt za 4 000 000 Kč, příjem nebyl osvobozen od daně a splátkový kalendář obsahuje tyto termíny úhrad kupní ceny: 06/2022 částka 2 000 000 Kč, 01/2023 inkaso 1 000 000 Kč, doplatek v 01/2024 zbývající jeden milión korun. Uznané výdaje k datu prodeje představují částku 2 800 000 Kč.
Pan Krátký uvede v daňových přiznáních za kalendářní roky 2022 až 2024 tyto údaje do § 10 ZDP:
To znamená, že postupně uplatňují výdaje do výše konkrétních příjmů.
Doplňme si, že příjmy z budoucího prodeje se podle § 10 odst. 4 ZDP zdaní ve zdaňovacím období, kdy byly dosaženy, ať už se jedná o splátky nebo zálohy.
Zisk nebo ztráta z prodeje
Zákon o daních z příjmů neumožňuje poplatníkům v § 10 ZDP vykázat daňovou ztrátu (na rozdíl od § 7 ZDP!), to platí bezezbytku také pro prodej nemovitých věcí. Přesto je zde, jak potvrzuje další text, prostor pro daňové úspory.
Optimalizace
Uvedeme si dvě vzorové situace snížení daňové povinnosti při prodeji nemovitých věcí, i když se jedná o ostatní příjmy v § 10 ZDP: realizuje se tzv. jeden druh příjmů nebo se využije společné jmění manželů.
Jeden druh příjmů
Jednotlivá skupina (typ) příjmů představuje výjimku v § 10 ZDP, uvedenou v odstavci čtvrtém. V rámci ostatních příjmů se "uměle" vytvoří zvláštní samostatný dílčí základ daně, v němž lze odečítat i ztráty. Celkově nemůže být tento specifický základ daně záporný.
Pan Kratochvíl prodává v letošním roce tři nemovité věci, základní údaje uvádíme v následující tabulce.
Na první pohled nemusí pan Kratochvíla daně řešit, resp. příjem je nula, skutečnost je ovšem jiná. Prodej třetího bytu je osvobozen od daně, proto ho vůbec do § 10 ZDP nezařadíme. Ztrátu z prodeje druhého bytu lze uznat do "celkových" příjmů z prodeje prvního a druhého bytu. Dílčí základ daně představuje částku 100 000 Kč (5 000 000 – 4 900 000).
V Pokynu D-59 jsou vyjmenovány vzorové druhy jednotlivých příjmů, mezi které jsou samozřejmě zařazeny i nemovité věci. Zdůrazněna je zásada, že zkoumání, jestli jsou výdaje spojené s tímto jedním druhem příjmů vyšší než příjem, se posuzují za každý jednotlivý druh příjmů samostatně.
Manželé
Pro manžele, kteří prodávají nemovitou věc ve společném jmění, nabízí § 10 odst. 2 ZDP právo volby, resp. příjem se zdaní jen u jednoho z manželů.
Panu Konečnému se v letošním roce v podnikání nedaří, vykáže masivní daňovou ztrátu. Budiž mu útěchou, že manželka má stále vysoké příjmy ze zaměstnání. Protože prodali v červenci 2023 rodinný dům (není osvobozen od daně), který je ve společném jmění, je jasné, že dosažený zisk nemusí být výrazně zdaněn, Do daňového přiznání prodej zařadí pan Konečný a uplatní "aktuální" daňovou ztrátu z § 7 ZDP.
Obchodní majetek
Pokud měl nemovitou věc jeden z manželů v obchodním majetku, podle § 10 odst. 2 ZDP platí, že se zařadí do daňového přiznání toho z manželů, který ho měl v obchodním majetku.
Vlastní příjmy poplatníka
Při testování podmínek pro slevu na dani podle § 35ba odst. 1 písm. b) ZDP na druhého z manželů je nutné do kritéria "vlastní příjmy" započítat příjmy z prodeje nemovitých věcí.
Nahoru1.4 Daňové náklady
Co se rozumí výdaji (náklady) vynaloženými na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů uvádí v obecné rovině zákon o daních z příjmů v § 24 odst. 1. V praxi je nutné vždy pečlivě prostudovat ustanovení § 24 a § 25 ZDP, ale také pravidla pro daňové odpisování podle § 26 a násl. ZDP. Zaměříme se na zůstatkovou cenu (1.4.1), jiné náklady (1.4.2) a jak je to s pozemky, majetkem vyloučeným z odpisování (1.4.3).
Rozbor daňových nákladů obsahuje stejnojmenný článek, na který navazuje několik dalších k tématu odpisování aj. Připomínáme, že v § 10 ZDP je nejdůležitější částka, za kterou poplatník nemovitou věc nabyl (1.3).
Nahoru1.4.1 Zůstatková cena
Krátce se zmíníme o klíčové položce, kterou je ve většině případů daňová zůstatková cena. Co je daňovou zůstatkovou cenou stanoví § 29 odst. 2 ZDP: velmi zjednodušeně: odečteme od vstupní ceny uplatněné daňové odpisy.
Novely
Dřívější významné úpravy vstupní ceny pro hmotný majetek, samostatné movité věci a případně jejich souborů, na dvojnásobek částku 80 000 Kč, nemá zásadní vliv na nemovité věci. Ale dopady může mít zvýšení finančního limitu u technického zhodnocení, a to pozitivní, neboť je více případů, kdy se nestane součástí vstupní ceny, následně daňové zůstatkové ceny.
Podnikání nebo nájem
U obou těchto dílčích základů daně má poplatník při splnění zákonem stanovených podmínek právo nemovitou věc daňově odpisovat, proto se při prodeji testuje výše daňové zůstatkové ceny. Tento výpočet nesmíme provádět automaticky, což potvrzují následující příklady.
Příklad (1)
Pan Liška má příjmy ze samostatné činnosti a prodává podnikovou prodejnu. Vstupní cena byla 4 000 000 Kč, daňová zůstatková cena je podle odpisové karty 1 600 000 Kč. Plánovaný zisk (bez zohlednění dalších souvisejících nákladových položek *) činí 2 400 000 Kč.
Přerušení odpisování
Nešťastný pan Liška přehlédl § 26 odst. 8 ZDP, který upravuje podmínky pro odpisování, dojde-li k tzv. přerušení…
