2019.23.2
Nabytí vlastnického práva k jednotce v rodinném domě požívá od 1. listopadu osvobození
Ing. Věra Engelmannová
Po dlouhém a složitém legislativním procesu byla schválena novela zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "zákonné opatření" nebo "ZDNNV"), vyhlášená ve Sbírce zákonů dne 18. 10. 2019 pod č. 264/2019 Sb. S účinností od 1. 11. 2019 je použito osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí i první úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, kterou je jednotka v rodinném domě, a to při splnění dalších podmínek stanovených zákonem. Vzhledem k přechodnému ustanovení je možné novelu zákonného opatření aplikovat pouze na případy, kdy právní účinky vkladu do katastru nemovitostí vzniknou 1. 11. 2019 a dále. V případech, kdy právní účinky vkladu do katastru nemovitostí vzniknou do 31. 10. 2019, osvobození uplatnit nepůjde.
Podle nově zavedené úpravy je osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k dokončené nebo užívané jednotce v bytovém domě nebo rodinném domě, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem, vzniklé výstavbou, nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou tohoto domu, nejde-li pouze o rozdělení nebo sloučení stávajících jednotek, případně na základě stavební úpravy nebytového prostoru nově nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem.
Nabytí vlastnického práva k nemovité věci je od daně osvobozeno pouze tehdy, dojde-li k němu v době 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu, jednotky v bytovém domě nebo rodinném domě nebo jednotky v bytovém domě nebo rodinném domě změněné stavební úpravou, a to od toho dne, který nastane dříve.
Podmínka užívání je naplněna pouze v případě, že poplatník prokáže, že již přede dnem právních účinků vkladu do katastru nemovitostí jednotku užíval. Naplnění této podmínky se v praxi prokazuje velmi složitě. Vhodnější variantou je pořizovat vždy stavbu nebo jednotku, která byla ke dni právních účinků vkladu již zkolaudovaná.
Podle znění platného do 31. 10. 2019 byla cílem § 7 ZDNNV týkajícího se osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí podpora bydlení v bytových domech a v rodinných domech, jako v nejčastěji obchodovaných nemovitých věcech určených k bydlení, a nikoliv v rodinných domech rozdělených na jednotky. Záměrem zákonodárce nebylo přiznat osvobození podle § 7 ZDNNV v případě prvního úplatného nabytí vlastnického práva k jednotkám ve všech typech staveb, ale pouze v případě prvního úplatného nabytí vlastnického práva k jednotce v bytovém domě, a to po splnění všech podmínek stanovených zákonným opatřením.
Změna zákonného opatření byla vyvolána i současnou praxí, kdy se ve větší míře začaly rodinné domy rozdělovat na jednotky. Tento trend se projevuje zejména v okolí Prahy a velkých měst. V praxi často vyvstává otázka, proč se neuvažovalo s osvobozením jednotek v rodinných domech již v původní úpravě, když nabytí vlastnického práva k podílu na rodinném domě osvobození požívá již od 1. 1. 2014. V souvislosti s osvobozením podle § 7 ZDNNV je třeba si uvědomit, že v rámci legislativních prací při přípravě zákonného opatření v souvislosti s rekodifikací občanského práva bylo třeba vzít v úvahu i rozdílnost původní úpravy (daň z převodu nemovitostí – do 31.12.2013) a nové úpravy v daňovém zákoně, protože s účinností od 1. 1. 2014 došlo ke značné změně v obsahu podmínek pro přiznání osvobození zakotvených v daňových zákonech a zároveň k zavedení pětiletého časového testu oproti úpravě platné do 31. 12. 2013, podle které nesměla být stavba před převodem užívána a zároveň osvobození mohl uplatnit pouze poplatník, který měl v náplni činnosti výstavbu nemovitých věcí, případně prodej nemovitých věcí. Podle současné úpravy mohou osvobození uplatnit všichni poplatníci, pokud dojde k naplnění všech zákonem předpokládaných podmínek pro uplatnění osvobození. Na základě této změny došlo ke značnému rozšíření uživatelů práva spojeného s nárokem na osvobození, a proto bylo v rámci legislativních prací přistoupeno k vymezení užšího okruhu nemovitých věcí, jejichž nabytí vlastnického práva bude přiznáno osvobození. Cílem citovaného ustanovení byla podpora bydlení v bytových domech a v rodinných domech, jako v nejčastěji obchodovaných nemovitých věcech určených k bydlení, a nikoliv v rodinných domech rozdělených na jednotky, protože samotné vyčlenění jednotky v rodinném domě sice není v rozporu se zákonem, nicméně se nejedná o předpokládané uspořádání nemovité věci, když rodinný dům má sloužit svou povahou zejména pro rodinné bydlení, a proto neměl zákonodárce takovýto trend důvod podporovat. Považuji za důležité se zamyslet i nad dopady rozdělování rodinných domů na jednotky v praxi. Rozdělením rodinného domu na…
